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个数量。此外，在短期中，在一个城市寻找住房的人的数量对租金也并不会非常敏感，因为人们调整自己的住房安排要花时间。因此，住房的短期供给与需求都是较为缺乏弹性的。图6－3（a）幅表示租金控制对住房市场的短期影响。与任何一种价格上限一样，租金控制引起短缺。但由于短期中供给与需求缺乏弹性，最初由租金控制引起的短缺并不大。短期中的主要影响是降低了租金。
长期的情况完全不同，因为随着时间推移，租赁住房的买者与卖者对市场状况反应较大。在供给一方，房东对低租金的反应是不建新公寓，也不维修现有的公寓。在需求一方，低租金鼓励人们去找自己的公寓（而不是与父母同住，或与室友同住），而且也引起更多的人迁居到城市。因此，在长期中供给与需求都是较为富有弹性的。
图6－3（b）幅说明了长期住房市场。当租金控制把租金压低到均衡水平以下时，公寓的供给量大幅度减少，而公寓需求量大幅度增加。结果是住房大量短缺。
在那些有租金控制的城市里，房东用各种机制来配给住房。有些房东让租房者长期等待。另一些房东喜欢没有孩子的房客。还有一些房东根据种族实行不同待遇。有时公寓分配给了那些愿意暗中向大楼管理者付钱的人。实际上，这些贿赂使公寓总价格（包括贿赂）接近于均衡价格。为了充分了解租金控制的影响，我们必须回想一下第一章中的经济学十大原理之一：人们会对激励作出反应。在自由市场中，房东努力使自己的楼房清洁而安全，因为令人满意的公寓可以得到更高的价格。与此相比，当租金控制引起短缺和排队等待时，就没有什么激励能使房东对房客关心的问题作出反应。为什么在现有住房状况下人们就等待住房时房东还要花钱来维修并改善住房状况呢？最后，房客得到了低租金，但他们也得到了低质量住房。
决策者对租金控制这种影响的反应通常是实行额外的管制。例如，认定住房方面的种族歧视为非法，并有法律要求房东提供适于居住的最低条件。但是，这些法律实施起来困难而费用巨大。与此相比，当取消租金控制并由竞争力量调节住房市场时，这些法律都没有什么必要了。在一个自由市场上，住房价格的调节消除厂短缺，而这种短缺引起了不合意的房东行为。
新闻摘录 纽约市的租金控制
租金控制在美国最大的城市纽约起着重大的作用。这篇文章描述了现实中这项政策如何发生作用。根据这篇1994年发表的文章，地方政治家只有在公寓空房率相当高时才会取消租金控制。你认为这种决策如何？
免费住房：纽约市的某些富人和名流深受租金法之恩泽
纽约——里斯？凯兹（Les Katz），一个27岁的表演专业学生兼门房，和两位室友在曼哈顿上西区以1200美元租金租了一套小型公寓房。两个人睡在搭盖在厨房之上的分开的卧室中，第三个睡在主房间的床垫上。在该市另一边的中央公园大道上，私人投资者保罗？哈伯曼（Paul Haberman）和他的妻子住在一个宽敞的、有两个卧室的公寓中，该公寓还有一个日光浴室和两个阳台。一位不动产专家说，这座位于这条著名大道上豪华建筑物中的公寓月租金最少值5000美元。但根据租金记录，这对夫妇只支付350美元左右（哈伯曼先生拒绝讨论这个租金量）
这种悬殊的原因是：纽约的租金管制。
纽约市正面临着23亿美元的预算赤字和20年来最严重的财政危机。同时，根据各种估算，该市由于对租金限制所减少的现金流量，以及由此引起的住宅建筑估价减少而失去的财产税收入每年在1亿美元左右。批评者还指出，租金限制还遏制了新住宅建筑的建设，并迫使房东——以及间接地迫使纳税人——去补贴那些有幸租到一套受管制公寓的房客……
几乎各个方面的人都被租金管制公寓所吸引：女演员米亚？法罗（Mia Farrrow）和希希莉？托森（Cicely Tyson）；男爵夫人英格瑞德？曲辛 （Ingrid Thyssen）；有五月花夫人之称的西德尼？比德尔？巴罗斯（Sidney Biddle Barrows）；州参议员民主党领袖曼菲瑞德？奥瑞斯坦（Manfred Ohrenstein）；融资收购专家托德？古德温（Todd Goodwin）；以及任职于本报发行者道琼公司的雇员……
纽约市租金管制是在第二次世界大战期间作为一项应急措施开始实施的，目的在于确保当地居民不至于在与临时居住的高薪工作人员竞争有限的公寓中失去机会。战后，当地政治家保留了租金管制，规定只要空房率在5％以下，则住房紧张状况仍然存在。现在空房率是3。4％ 。
房客如何得到这种低租金住房呢？
一些人是继承了这些住房。法罗（Farrow）女士每月支付2900美元左右租了中央公园西街的十间房子，这仅是这些房子市场价值的一部分。这位女演员在这座公寓中长大，这里也是她的一部电影——《汉娜和她的姐妹们》——的背景。她的母亲莫伦？欧苏利文（Maureen Osullivan）曾在伍？艾伦的影片中出现过，是在40年前第一次签订了租约。
其他居住租金控制公寓的房客，例如，前纽约市长大卫？迪金斯（David Dinkins）和曼哈顿区的检察官罗伯特？摩根索（Robert Menthau），认识房东，他们的房东是纽约的卢丁（Rudin）家族。一位在迪金斯手下负责住房部并坚决支持租金管制的副市长芭芭拉？法伊夫（Barbara Fife）说：“卢丁家族乐于让前任政府官员得到租金稳定的住房。”
有时候，想成为房客的人要向前房客或房东支付被称为“定金”的钱。一些房东喜欢把房子租给有钱人，因为这些人会支付公寓维修费。一位哈斯坦德房地产公司的经纪人布拉恩？爱德华（Brian Edwards）说：“我们一直把公寓廉价地租给极富有的人，这些人正是房东所欢迎的人。”
资料来源：The Wall Street journal，march21；1994，p。A1。
价格下限如何影响市场结果
为厂考察另一种政府价格控制的影响，我们再回到冰激凌市场。现在设想政府被全因冰激凌制造商组织的借口说服了。在这种情况下，政府将制定价格下限。价格下限和价格上限一样也是政府要使价格保持在与均衡水平不同的水平上。价格上限是确定价格法定的最高限，而价格下限是确定法定的最低限。
当政府对冰激凌市场实行价格下限时，可能有两种结果。如果当均衡价格是3美元时，政府确定的价格下限是2美元，我们可以从图6－4（a）幅中得出结果。在这种情况下，由于均衡价格高于价格下限，价格下限没有限制性。市场力量自然而然地使经济向均衡变动，而且，价格下限没有影响。
图4－6（b） 幅表示当政府把价格下限定为每个冰激凌蛋卷4美元时出现的情况。在这种情况下，由于均衡价格3美元低于价格下限，价格下限对市场有限制性约束。供求力量使价格向均衡价格变动，但当市场价格达到下限时，就不能再下降了。市场价格等于价格下限。在这种价格下限时，冰激凌蛋卷的供给量（120个）超过了需求量（80个）。，一些想以现行价格出售冰激凌的人卖不出去。因此，限制性价格下限引起过剩。
正如价格上限和短缺会引起不合意的配给机制一样，价格下限和过剩也是这样。在价格下限的情况下，一些卖者不能按市场价格卖出他们想卖的所有东西。那些也许由于种族或家族之故而受买者青睐的卖者能比那些没有受到青睐的卖者更好地出售自己的产品。与此相比，在一个自由市场中，价格起到配置机制的作用，而且，卖者可以按均衡价格卖掉他们想卖的所有东西。
案例研究 最低工资
价格下限的一个重要例子是最低工资。最低工资法规定了任何一个雇主可以支付的最低劳动力价格。美国国会1938年第一次以公平劳动标准法案制定了最低工资，以保证工人最低的适当生活水平。到1996 年，根据联邦法律，最低工资是每小时4。75美元。有些州的法律规定了更高的最低工资。
为了考察最低工资的影响，我们必须考虑劳动市场。图65（a）幅表示劳动市场和所有市场一样服从于供求的力量。工人决定劳动供给，而企业决定需求。在没有政策干预时，工资调整使劳动的供求平衡。
图6－5（b ）幅表示有最低工资的劳动市场。如果最低工资高于均衡水平，正如图中所示，劳动供给量大于需求量。结果是失业。因此，最低工资增加了有工作工人的收入，但减少了那些找不到工作的工人的收入。
为了充分了解最低工资，重要的是要记住，经济不是只包括一个劳动市场，而是包括许多不同类型工人的劳动市场。最低工资的影响取决于工人的技能与经验。技术高而经验丰富的工人不受影响，因为他们的均衡工资大大高于最低工资。对于这些工人，最低工资没有限制性。
最低工资对青少年劳动市场影响最大。青少年的均衡工资往往较低，因为青少年属于技术最低而且也是经验最少的劳动力成员。此外，青少年往往愿意接受较低工资以换取在职培训。（ 实际上，有些青年人愿意以“实习”之名来工作而不要任何报酬。但是，由于实习不支付工资，所以，最低工资不适用于实习。如果实习也有工资，这些实习工作不会存在了。）结果，最低工资对青少年的限制比对其他劳动力成员都大。
许多经济学家考察了最低工资如何影响青少年劳动市场；这些研究者比较了多年来最低工资变动与青少年就业变动。虽然对于最低工资如何影响就业仍有一些争论，但有代表性的研究发现，最低工资上升10％，会使青少年就业减少1％－3％。在解释这种估算时，我们注意到，最低工资提高10％并没有使青少年的平均工资提高10％。法律变动并没有直接影响那些最低工资已大大高于最低工资的青少年。此外，最低工资法的实施也并不彻底。因此，就业减少 1％－3％的估算是相当严重的。
除了改变劳动的需求量之外，最低工资还改变了劳动的供给量。由于最低工资增加了青少年可以赚到的工资，它也增加了选择寻找工作的青少年的人数。一些研究发现，较高的最低工资影响那些已经就业的青少年。当最低工资提高以后，一些正在上学的青少年选择退学并参加工作。这些新退学的青少年代替了那些以前退学就业的青少年，使他们现在成为失业者。
最低工资是政治争论中常见的题目。最低工资的支持者认为这项政策是增加贫穷工人收入的一种方法。他们正确地指出，那些赚取最低工资的工人只能勉强度日。例如，在1994年，当最低工资是每小时4。25美元 时，一年中每周工作40小时的两个领取最低工资的成年人每年的总收入只有 17680美元，这低于中值家庭收入的一半。许多最低工资的支持者承认，它有一些不利影响，包括失业，但他们认为，这些影响并不大，而且，考虑到所有情况之后，较高的最低工资可以使穷人状况变好。
最低工资法的反对者认为，这并不是解决贫穷问题的最好方法。他们注意到，高的最低工资引起失业，鼓励青少年退学，并使一些不熟练工人无法得到他们所需要的在职培训。此外，最低工资法的反对者指出，最低工资法是一种目�