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大幅飙升的原因。
特区政府成立后立即改变港英政府时期的政策，试图从扩大供应着手解决房屋市场的严重供求失衡状况，因而提出85000个住宅单位的目标。为实现这一目标，行政长官董建华在其施政报告中强调采取两项措施：一是扩大建屋用地供应，二是加快和精简土地供应及楼宇建造的审批程序。在供应建屋用地方面，特区政府公布了一项5年卖地计划，在1999年3月前提供120公顷土地兴建私人楼宇，并在其后的3个财政年度再供应260公顷土地。同期内，政府还将供应约285公顷土地兴建公营房屋。为此，特区政府决定在未来10年大力发展将军澳、大屿山的东涌及大澳、新界西北部和九龙东南部的策略性发展地区，进行荃湾海湾和青洲填海计划，并把合适的农地和工业用地重新规划，兴建房屋。
为配合增加土地供应，特区政府决定重新检讨兴建房屋的架构和程序。事实上，繁冗的批地和建筑审批程序已成为影响公、私营房屋建设的一个重要因素。根据政府的资料，现时房委会属下公屋和居屋的平均筹建时间为62个月，已经比1994年前的72个月加快速度。（见表6。3）董建华在施政报告中提出，要通过对房屋委员会和房屋协会在规划和发展程序方面的检讨，缩短公屋建设所需时间，其中，房委会的建屋时间从62个月缩短至47个月，而房协的建屋时间则从52个月缩短至46个月。
至于私营房屋方面的兴建，情况更加复杂。根据香港政策研究所的一项研究，在私人发展商的整个建屋过程中，建筑期通常只占整个过程的一小部分，而审批程序则占最多时间。一般而言，最短的发展期为5年，而最长的可延误达10年或以上。〔4〕因此，行政长官董建华在施政报告中亦指出，政府将订定一系列具体措施，简化政府在住宅楼宇方面的规划、土地和建造审批程序。（见图6。1）董建华在施政报告中并表示，为了实现在2007年底前香港七成家庭能够自置居所，以及从2005年起轮候公屋的平均时间缩短至3年，政府还将采取一系列措施，包括在未来10年至少让25万居住在租住公屋的家庭以负担得起的合理价格购买所住单位，兴建更多的居屋和夹心阶层住屋单位，设立首次置业贷款计划，协助市民自置居所，以及兴建更多的租住公屋。董建华并承诺，将在1999年前将土地发展公司改组为市区重建局，以加快市区重建。
1。3 长远房屋策略白皮书
1998年2月，香港特区政府房屋局发表题为《建屋安民：迈向21世纪》的长远房屋策略白皮书，以贯彻落实行政长官在首份施政报告中提出的解决房屋问题三大目标。“白皮书”将原拟定的10年房屋发展计划延长至13年，令其更具前瞻性，并承诺政府每年将平均提供不少于85000个新住宅单位，其中50000个是公营房屋，余下35000个是私人住宅。为确保13年内的建屋目标，政府已将头3年的发展房屋土地批出，涉及土地442幅，建屋目标是227900个单位，已进行建造工程；其后5年的土地亦已大部分平整好，以部署批出予房屋委员会、房屋协会，以及供私人发展商竞投，建屋目标约670000个单位；至于最后的5年建屋用地，则会加速规划，以确保每年的建屋目标。（见表6。4）
1998年6月，即在特区政府成立一周年之际，房屋局局长黄星华撰文表示，经过一年的实践，特区政府的房屋政策已确立4个基本的发展方向，即：（1）有计划地增加房屋供应；（2）建立一个更加公平、合理的制度去分配有限的公共房屋资源；（3）为低入息和中等入息的家庭提供更多的机会和选择以实现自置居所的意愿；（4）使房地产市场继续发展并维持稳定。〔5〕
2 金融风暴袭击下的地产危机
就在特区政府制订新的房屋政策的同时，一场酝酿已久的金融风暴悄然掩至，并三度冲击香港，作为香港货币金融政策的基石和核心的港元联系汇率制度经受了严峻的挑战，期间，香港银行同业隔夜拆息利率一度飙升至280厘的历史高位，处于巅峰状态的股市、地产连番暴跌，香港经济经历了战后以来最严重的衰退。
而特区政府希望使地产市场实现“软着陆”的种种努力，亦就此被击得粉碎。
2。1 亚洲金融风暴对香港的冲击
1997年7月2日，泰国政府被迫宣布放弃维持了13年的主要与美元挂的一篮子货币固定联系率制度，转而实行浮动率制。7月11日以后，菲律宾、印尼、马来西亚等国亦先后屈服于国际投机势力，相继采取浮动汇率制度，导致本国货币大幅贬值。一场席卷东亚诸国的金融危机就此骤然而起。
踏入10月下旬，在东南亚金融市场获取巨利的国际机构投资者开始将目标转向香港。10月21日，美国摩根斯坦利全球首席策略员巴顿·碧斯表示，将减持环球投资组合中已发展亚洲市场所占比重，从原来的2％减至零。他并认为：亚洲股市已处于危险的下跌周期，其第二阶段的跌势已经开始，并将由香港股市率领。当日，香港股市应声下挫并连番暴跌，揭开了香港金融风暴的序幕。
金融风暴期间，作为香港货币金融政策的基础和核心的联击率制度首当其冲，曾先后于1997年10月、1998年1月及8月受到多次严重的冲击，其中，又以1997年10月和1998年8月两次所受到的冲击最为猛烈。尤其是1997年10月下旬，香港银行的同业隔夜拆息利率一度被扯高到280厘的历史高位，后来虽然大幅回落，但银行同业拆息利率在相当一段时间仍高企在10厘以上并大幅波动，对银行业造成严重冲击。在这种情况下，银行普遍采取“现金至上”政策，以高息吸引港元存款并审慎放款，尤其是对中长期贷款采取审慎政策，逐渐形成整体经济中的通货紧缩。
对港元的冲击以及利率高企，令香港股市迅速从高位暴跌。1997年8月7日，恒生指数曾创下16673点的历史高位，其后辗转下跌，从10月20日到23日的短短4天中，恒生指数就暴跌约3200点，股市总值损失约8000亿元。10月28日，香港股市引发全球股市下跌，反过来再影响香港股市下跌1438点，以点数计创历史最大跌幅。
1998年1月中旬，受到印尼盾大幅贬值及港元联系汇率再受狙击的影响，香港股市进一步下挫至7904点的低位。其后，恒生指数虽然曾在3月份反弹，可惜却在12000点的关口又反复向下。到1998年8月，港元联系汇率再次受到严重冲击，影响所及，恒生指数于8月13日跌至6600点水平。从1997年8月7日到1998年8月13日，恒生指数在短短一年间跌去10000点，跌幅高达60％，香港股市总值损失超过2万亿元，可谓损失惨重。
随着整体经济的收缩，香港各大小公司的财务状况普遍恶化，部分过度冒进的公司被迫清盘、倒闭或大幅收缩业务。典型的个案包括港基银行被挤提，香港八佰伴、百富勤、正达证券、正达财务、福权证券，以及明丰旗下的集本证券等连串公司的清盘，给香港的投资者造成相当大的心理震撼。其中，最具震撼力的是百富勤的倒闭，百富勤在1988年成立以来的短短10年间，一跃而成为香港最著名的证券公司、亚洲区内（不包括日本）最大的商人银行之一。百富勤因大规模投资印尼债券，在金融风暴中泥足深陷，终因无法筹措资金清偿一笔到期债务而被迫清盘，其倒闭在香港引起相当大的心理震动。
受到金融风暴的影响，香港的投资、消费急速萎缩，香港经济的各个环节，包括香港百货零售、饮食、酒楼、酒店以至旅游业等，均受到严重影响，整体经济急转直下，从1997年中的空前繁荣迅速步入衰退。1997年第四季，香港经济虽受金融风暴冲击，但经济增长率仍达2。7％，全年经济增长仍达5。3％。然而，1998年香港经济却录得连续四季负增长，全年经济负增长达5％，而失业率则急升至6％以上。香港经济陷入战后以来最严重的衰退之中。
2。2 金融风暴下的地产危机
香港的地产市场在经历了1997年首一、二季空前的繁荣之后，在第三季转趋淡静，市场等待行政长官董建华在首份施政报告宣布新的房屋政策，投机活动减退。该季，香港所有物业买卖合约数目及总成交价，分别回落了17％及8％，而住宅市场方面则分别回落18％及8％。10月14日，即行政长官董建华发表施政报告后的一星期，特区政府首次推出3幅分别位于屯门、大埔和九龙湾的土地拍卖。其中，大埔地段面积9。12公顷，是香港纪录中最大的拍卖地段。在战战兢兢的气氛中，在场参与人士的出价显得十分谨慎，结果以56亿元成交，每方尺楼面地价约4811元，成交价仅属一般。〔6〕
及至10月下旬金融风暴掩至，香港股市暴跌，地产市道随即大幅下挫，炒楼活动近乎绝迹，挞订情况十分普遍。数据显示，到1998年1月，香港各区的大型私人屋邨，包括港岛的太古城、杏花邨、海怡半岛，九龙的黄埔花园、丽港城、美孚新邨，以及新界的沙田第一城、绿杨新邨、嘉湖山庄等，其售价均已从1997年第二季度的高位大幅回落，跌幅普遍超过3成，大部分已返回1996年初水平，即等同于1994年第一季的高峰位。
1998年1月，大地产发展商新鸿基地产突然宣布将旗下10个地盘停工或放缓发展。消息在地产、股票市场上产生极大的心理震撼。
面对楼市的大幅调整，特区政府开始软化在85000个建屋目标的立场，弹性处理卖地及房屋政策。按行政长官董建华后来的讲法，在1998年实际上已搁置85000个建屋的目标。1998年2月特区政府财政司司长曾荫权在财政预算案中宣布将中环添马舰的商业用地，由原计划推出市场拍卖改为用作兴建政府总部，并提出减免差饷、按揭物业税项宽免，以及鼓励市民自置居所等一系列措施，又咨询各大地产发展商意见，弹性处理每年85000个住宅单位的建屋目标，令地产市场在2、3月间出现短暂的“小阳春”。
然而，地产市场仍然面对沉重的压力，这在政府卖地方面暴露无遗。其中最瞩目的，就是马鞍山一酒店地段和广东道前警察宿舍的住宅用地的招标。马鞍山酒店用地，占地约8。6万方尺，原计划在1997年3月推出拍卖，但由于城市规划委员会需要处理反对该地段兴建酒店的意见，有关计划被迫推迟。到了1998年1月，地产市道不景，特区政府为避免影响市场气氛转而采取较低调的招标方式出售，结果被长江实业以1。2亿元的标价夺得，以可建楼面面积约60。28万方尺计算，每方尺楼面地价仅200元，成为香港地产拍卖史上的一个“经典”。
另一幅土地是广东道前警察宿舍地皮，占地约11。1万方尺，预计可建成1100个住宅单位。出售前据测量师的估计，每方尺地价约值4000元，即总值超过40亿元。港府以招标形式再推出该幅土地，事前各大发展商均表示有意角逐，但其后受到马鞍山酒店地段低价出售的影响，加上当时市场上的多项不利消息，各大发展商均以低价入标，结果被长江实业为首财团以28。93亿元标价再夺一城，每方尺楼面地价仅2840元。该幅土地若连发展成本及两成利润，在3年后�