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苏 我们签合约时总会包括 Force Majeure 或 Act of God（不可抗力，如天灾、战乱等今人无法履行合约的事件）的条款，这是无法预防的。然而我们要有足够的危机感，不时思考在何处会出现危机，并作相应的准备。有谓〃人无远虑，必有近忧〃，在没有近忧的时候，也应该想想远虑。1994年，房协的观龙楼发生山泥倾泻；其实之前曾有同事说要找一家最低标的顾问公司来承包工程，但我想起1972年旭和道的事故，那时山泥倾泻造成了很多人死亡，我认为人命关天，为体现企业良心，应该找一家最好的。观龙楼出事，部分问题在于政府在很多很多年前制订的 survey map（图则）显示那幅护土墙有三米厚，真实的那幅却只有三尺厚。那时候我们要上立法会解画，但独立顾问 Professor Morgenstern 作证时说：〃我没有见过像房协这样尽责的业主〃，立时帮助我们摆脱了立法会的鞭挞。我真的相信好心有好报，虽然该次意外非常不幸造成人命伤亡，但至少没有拖垮公司，不然光是第三者赔偿的金额已足以令房协陷入财政及名誉上的危机。
如何提升领汇的水平？
陈永发 你如何领导领汇，提升资产管理能力？
苏 这是很好的问题。REIT 是很新的产品，我也尚在摸索阶段。为学习营运 REIT，我们请来了新加坡的嘉德置地（Capitaland）作策略性伙伴，他们在这方面经验丰富，对我们很有帮助。另外我们的人才来自政府和商界不同的部门或公司，有房屋署的、非房屋署的，有新鸿基、恒隆、和黄等等，背景和文化不尽相同。一开始政府便问我们需要什么人，我说我们需要一流的 HR（人力资源）人才，因为在这个崭新的机构里让不同人才互相磨合是一门大学问。我还在物色这位人力资源人才。说到底我们最重视的是人才。我们开始有人力资源人才协助发展我们的信念。我们的信念是让 The Link REIT（领汇）这个品牌不只立足香港，在外地发展时还能带动客户和我们并肩作战，那才叫成功。我也想领汇像小型汇丰，可以藉着良好的制度和人才一直向上，这是我退休前的宏愿。其实重视人力资源不是什么新概念，我为新鸿基在内地工作时，结识到万科地产的董事长王石，他的一番话教我五体投地。他说他本来要在一个他们还未有立足点的省份发展业务，但负责人力资源的同事提醒他公司在当地的人才和经验有所不足，所以半途放弃，宁愿派先头部队去当地学习后才再发展生意，可见内地对人力资源的重视。在香港，由于许多大型地产公司都由家族控制，对人力资源有一套做法。英资公司却不然，最为人知的是陈南禄，他所属的公司以 Management Trainee（见习管理人员）来建立公司的梯队。我们也考虑用这个方法。
当年如何解决领汇的危机？
黄奕鉴 我是 Part time MBA 1984年毕业生。今晚 Victor 的分享令工作多年的我也获益良多。但我想趁此机会纠正 Victor 的一个错处。其实不是由我带他加入新鸿基的，而是因为我们的大老板认识他，知道他的履历丰富，尤其是毕业自中大 MBA，又见我们在新鸿基工作太久没有新思维，所以邀请他加入，让我们向他多多学习，吸收外界的经验。
Victor 在领导领汇重组、上市和增值方面花了许多心力，但在上市一役中遭受挫折，面对不少政治上的挑战，要上立法会辩解，受部分政客评为〃贱卖资产〃，商户亦指责你们〃赶绝生计〃等。但在你的领导下，领汇走过了一关又一关。请问你一直抱着什么信念来解决重重危机，达到今天的成就？
苏 〃成就〃二字要待基金单位价格将来有所上升才配说。其实我刚才分享的〃knows the way； goes the way； shows the way〃正是我的信念。要解决危机，接触是很重要的，即使你在大机构坐在高位，也总要走在前线拚博。2004年第一次上市时，因为我们派的股息不错，有六厘以上，所以我并没有做路演吸引投资者申请股票；我反而是做 political road show（政治上的路演）。我出席不同场合，面对不同团体和不同商户，解答所有问题。我解释我们的主要任务是减少开支，制造兴旺的营商环境，之后才谈得上加租。但这样并不表示我们不会加租，因为愈减租愈会令大家陷入窘境。正如冲印店如果没有电子冲晒的技术，即使免租，早晚也会倒闭。我们就这样过了第一关。
当时我们唯一的缺失可能是危机感不足。我们见事事顺利，想不到法律挑战可以上达终审法院（Court of Final Appeal）的层次，尽管我们之前已经花了许多钱在 legal brains（法律服务）方面。这实在是突发的危机。对此，我们别无他法，只能〃顶硬上〃，赌一注。
另一方面，传媒也很重要。许多批评声音指我们还未改善营商环境便加租，但其实我们已经给予商户许多数据，例如停车场的优惠及实际人流数字的升幅。如果他们无法改善生意，过错不在我们。我们最高兴的是有一个大型的公共屋邨商会在后期感谢我们，赞我们连极细微的资料都向他们一一交代。因此在第二次上市时，已经没有了这一把很大的反对声音。另一大反对声音来自 HKRMA （Hong Kong Retail Management Association，香港零售管理协会）。我们就提出伙伴概念。事实上，他们部分会员旗下近25％分店均设于我们旗下的商场，我们彼此关系应该是以互惠互利为基础。此外，诚恳亦很重要。我们会因地制宜，调整租金，暂时来说还是以减省开支为主。
那时候我也要上立法会辩解，起初我是老大不愿意的。但我跟不少立法会议员相熟，有一位颇有名气的议员搭着我肩膊说：〃Victor 上来总算是给立法会议员一些面子吧。〃我答道：〃我心中有数。你们总是做黄飞鸿，我却做石坚，我只有捱打的份儿。〃但其实只要抱着这种态度上立法会，便可处之泰然。
EMBA
EMBA 论坛（EMBA Forum）是香港中文大学 EMBA 课程定期举办的学术活动，邀请本地成功领袖与学员和校友分享他们的管理哲学和成功秘诀，以扩展他们的视野和竞争能力。
cuhk。edu。hk/emba/
PDF原文：
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标题：
楼市进入买卖两闲 地产代理步入寒冬
来源：
信报月刊
发布日期：
2006…01…01
全文：
2005年成交宗数与2004年相若，但分行急速增加六百间，人手增加三千多人，可以预期将有不少分行及人手将裁减。
地产代理界预计，2005年12月一手成交只有一百七十宗，全年一手成交只有一万五千宗，两个数字创1995年以来的一手单月成交的新低。2006年发展商仍然采取高价、惜货售楼的策略，令市面供应有限，但2006年在禽流感及持续加息的阴影之下，买卖两闲，本港地产代理行业将从扩充走向收缩期。
2005年一手成交较2004及2003年回落近六成。12月一手成交低于二百个，仍是有历史上前所未有的纪录，这比较5月一手成交高达二千三百四十五个，相距极远。连同一、二手成交量看，11、12月成交量亦比年中大减。美联集团主席黄建业形容，近来成交突然萎缩，是一次楼市“地震”，令业内不少地产代理行见红。这次地震以2005年11月最为剧烈，整体楼宇成交量创二十个月新低，只有八千宗，比4月旺市下跌五成；12月表现略为改善，但市况亦不理想。业内人士估计，近两个月两大集团亏本逾一亿元。一手楼盘及某些屋苑甚至零成交，有些日子惨过2003年沙士爆发期间。
发展商丰收投资者惨痛
触发2005年年底楼市突然转势，原因是由年中持续加息，11月更追加利息达半厘。按揭利率由年初约二厘半调升至现在五厘，买家由是采取观望态度。投资者供楼负担沉重，在静市之际要急于出货，只有劈价5…15％求沽。
发展商于过去多年香港经济衰退，实行平价促销之后，由于土地储备减少，视货源珍贵，2005年以高价售楼，新盘造价抛离二手两、三成，以天价及创新高纪录成交。尽管去年新盘以量来说，创了十年来的新低，但由于价高，发展商仍然大丰收。惨痛的是面临即将上会的投资者宁可蚀让离场，楼盘如：东区嘉亨湾、西环泓都、东涌映湾园等均见减价二、三十万求售。
买卖两闲地产经纪亦闲
展望2006年，地产代理行业存在隐忧。第一，发展商仍不会减价卖楼，买家承接力有限。恒基地产主席李兆基较早前表示，地产商现在买地连同建筑成本，可能已经贵过现楼价格，因此即使买家入市意欲不高，地产商亦不会减价促销，楼价无空间再下跌。美联首席分析师刘嘉辉预计，2006年一手成交量将上升至一万六千至一万八千宗水平，这比今年一万五千个略佳，但仍比之前两年每年逾二万五千个新盘仍然差劲。由此可见，2006年楼价依然企硬，但港人对承接发展商贵价楼的能力有限，地产代理行业的生意将受到打击。
第二，未来香港经济欠缺上升动力，失业率未能进一步下降。地产代理界对香港经济感到乐观，认为现在经济增长良好，加上发展商惜货发售，楼价应不会再跌，但业内更应关心的是市场的购买力是否足够。著名经济学者、瑞士信贷第一波士顿香港有限公司亚洲区首席经济分析员兼董事总经理陶冬在“2006年世界、中国及香港经济展望”记者会上直言，由于房地产价格升势过分凌厉，阻碍香港经济增长。他指出，本港持续向上的商铺租金，将蚕食企业盈利及市民加薪幅度，并会影响本港竞争力。在持续加息之下，下年度港府财政赤字可能重现，而失业率于今年底有可能由现在5。3％回升至5。8％。可以预料，市民在失业率上升的威胁之下，买楼意欲大减。新鸿基地产副主席郭炳江在一个公开场合曾表示，楼市有起有落，未来六个月内楼市表现淡静，也很正常。
第三，在持续加息之下，市民供楼能力面对挑战。最新政府公布，反映通胀的综合消费物价指数于2005年11月份按年升幅为1。7％。在持续加息之下，大额定期港元存款利率已高达4％，存款已大大跑赢通胀2。3％，曹仁超说：“不要少看这四厘息率，十八年可以翻一番。加上进入低通胀时期，几十年后身家会无形消失，大大落后于人。”地产界预料2006年楼市升约5％；但现在本港楼宇按揭利率高达五厘多，且有两次加息的机会，因此，在买楼成本高，价格升幅乏力之下，投资买楼已不化算；况且，部分投资者刚刚蚀让，不少亦经历持货难沽的经验，香港的楼市已转移至依靠用家为主导的市场。再者，一些有意以收租过活的人士，近月亦买入领汇及泓富基金，代替自己买楼收租，楼宇已非重要的投资工具。经络按揭转介首席副总裁郑伟雄预期，2006年物业成交量约跌9％，即减少一万宗。
行业扩张后收缩
2003年春季，沙士猖獗，楼市崩塌，年底迅速回升，反弹上升7％。2004年北京与香港签订C