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OECD国家人口老化，令美国、欧洲GDP进入长期低增长，愈来愈多人依赖投资回报去生活，更多工序及服务外判到其他国家。社会走向两极（20％富有家庭及80％中下阶级），富有者享受生活，而中下阶层收入只能应付日常开支。整个社会财富增幅有限，愈来愈多工序及服务外判到低工资国家如中国、印度、越南及菲律宾，形成受薪阶级生活水平无法提升。动荡中嘅金融市场则令投资者面对回报高风险，一唔小心便失足跌落悬崖。过去为中产带来财富嘅房地产项目变成好疲弱甚至价格回落。
今年深圳房价暴涨50％，高企嘅房价制造咗唔少富翁，但亦为更多人带来痛苦。今天深圳经济唔系最好，机会唔系最多，房价却系内地最高，点能吸引全国最优秀人才？内地《职业》杂志调查所得，大学生最心仪就业城市，首选上海，次选北京，第三杭州，深圳已经三甲不入。今天内地最普通住宅80平方米住宅售价亦要100万元人民币，即使月入8000元嘅高级打工仔亦大叫吃不消。今天深圳人亦好似1980至90年代嘅港人加入炒楼行列，不但炒深圳楼，亦炒东莞、惠州、广州楼，例如东莞7月份房价已较6月份升20。1％，其中51％购房者系深圳人，有D人更跑去长沙炒，引起长沙人喺网上疾呼：深圳炒房团滚回深圳去吧！
根据国家统计局公布，1至6月深圳新建商品住宅售价平均12293。15元一平方米，6月份平均售价14690元一平方米，较5月份升589元。
深圳毗邻香港，两地交通便利，形成大量港人移居深圳，亦系深圳房价全国最贵嘅理由。
曹仁超
PDF原文：
原序号：326序号：
26
标题：
可能话咁快就到
来源：
信报
发布日期：
2007…09…06
全文：
9月5日，周三。恒生指数升183点，收报24069。17。期指低水，收24050点，升250点。全日成交跌至891。17亿元。恒指突破24000点，睇嚟四叔望年底25000点可能话咁快就到。近日四叔频频扮大好友买新股成策略股东，实行win win双赢。
讲番个市，港股即日波动大，高低波幅有450多点，早段升300几点，曾创24283。15高位，下午日股回落，大型发展商大和房屋社长警告当地房产泡沬可能形成，价格有大跌危机，加上再有英国对冲基金受次按问题影响，日圆回升，拖累恒指午市后倒跌，尾市有买盘支持重返24000点。大市响高位反覆抛上抛落，入市赚蚊年唔系有难度也。
内地股蚁惊北水南流冇回头
今天中移动（941）创107。3元新高，收市报105。6元，连同汇控（005）收139。7元，支持大市偏好，炒减息者追捧嘅新地（016）亦创109。3元高位。内地话今年天然气会供不应求，对甲醇生产商不利，但煤炭价格肯定会企硬，中煤能源（1898）创新高收报15。52元，中国神华（1088）亦一度创新高。
睇番中国沪深指数先跌后回稳，早段担心8月份通胀率再升，加息降温难免。上日市场指有共109亿美元新股上市带嚟唔少压力，不过市场传出内地个人资金自由行涉及层面广，可能要睇多一、两个月先至放行咁话，令内地股蚁大嗌咁都冇咁惊，最惊系A股之水北面来，南流H股不复回也。至于港股眼看直通车短期无望，唔少炒A/H股溢价收窄嘅股份明显回吐。
投资市场永远充满挑战与争辩，恒生指数由8月17月19386点回升，渐渐接近四叔预测嘅25000点，响呢个水平，股市何去何从？面对次按问题继续恶化，投资策略变成点样响恶劣环境下挑选良好投资对象。中央提出个人资金自由行计划，令H股同红筹股8月17日有出色表现，但呢架直通车至今迟迟未开出，国企、红筹股后市又点睇？对嗰D满怀希望者，打击又系点？虽然恒指创新高，但大部分股份未能重返7月26日恒指23557点时嘅高位。恒指创新高，而大部分股价跟唔上，乃技术性转淡讯号。自1960年开始，每次美国经济出现衰退（连续两季GDP负增长），都由楼市转淡开始，依家美国楼市供求唔平衡非短期内可解决。
减息难以扭转美股方向
虽然今年美国GDP中，房产所占比重已较从前少好多，但美国零售业一样感受到楼价回落嘅压力。何况CDO、CLO及MBS影响下，美国信贷市场进入收缩期，2003年透过联储局疯狂减息而不负责咁创造出信贷扩张期，支持住2003年至今嘅经济繁荣，往后日子系咪要加倍奉还？有人寄望9月18日减息0。25厘，既然2001年1月减息亦无法改变股市大方向，未来即使有三次减息又能改变咩？超过3000亿美元嘅 ARMS面对重新商讨利率，其压力非轻。道指由7月17日至9月7日回落19％后，响联储局及白宫出手救市下反弹，但唔似恒生指数出现新高，道指至今未能重返7月17日高点14021点。道指7月17日至9月7日嘅跌幅，系2003年3月以来最大，令美股失去1。4万亿美元市值，至今未收复所有失地。技术上睇，似反弹多于另一次上升。
油价又重返75美元以上一桶，科技股重新上升，系近期推高美股嘅理由。油价上升来自台风嘅威胁，天气永远难测，科技股上升相信系炒落后。
7月份美国建筑开支跌0。4％，系今年1月以来最大跌幅，商业楼兴建亦无法抵销住宅楼减建，以年率计只有11700亿美元（住宅楼已连续十七个月减少。年率只有5340亿美元，系2004年2月以来最低）。私人项目更跌0。7％，至年率8800亿美元，系2005年5月以来最低。美国建筑业陷入不景气。香港更惨，自1994年起建筑业走下坡以来，一直未好过，搞到唔少扎铁工人有工开，西九工程政府至今仲未上马，添马舰政府总部响划则期，启德邮轮码头讲咗十年仍未见影……，香港已浪费咗十年喺无谓争拗上。睇睇上海，再睇睇香港，令人叹气，真系家衰口不停。
2007年美国唔系1998年嘅美国，次按问题唔同长期资本管理公司！虽然我老曹唔信美国经济会出现衰退，但无可否认威胁在上升中。过去十年美国工资平均升幅低于通胀率，消费上升有赖1997至2000年科网股泡沬及2000年起楼价上升（所谓财富效应），当财富效应逐渐消失后，2008年美国消费情况又点？美国人系全球最大嘅购物狂，不但支持美国GDP继续增长，亦拖动全球GDP上升（有几多国家嘅经济增长来自出口产品到美国？）
2002年起至今美元一再眨值，2002年88美仙可换1罗欧，依家系1。36美元换1欧罗。不但美元汇价已经大幅回落，同时美国股市、楼价均较1998年大升，会否因为9月18日可能减息，而令美国楼价止跌回升以及令道指更上一层楼？
另一支持世界经济繁荣嘅功臣系日本同瑞士。根据响苏黎世国际银行结算组织数字，日本共借出1。005万亿美元利差交易；瑞士亦唔少，共借出6780亿美元利差交易。换言之，1 998年至今过去十年，除咗美国外，日本同瑞士亦系资金供应国。问题系今时今日再借日圆同瑞郎，风险大唔大？
全球升市应属大反弹
从资金市场角度睇，8月17日开始嘅全球升市（少数例外系中国同香港），极有可能只系一次大反弹，而非另一升市开始。经此一役，银行喺贷款市场嘅地位又再上升，反而商业票据市场可能面对萎缩期。值得注意嘅系，市场不乏资金，只系借贷方面开始收紧，上述问题并非减息可以解决。1990年日本唔得，1997年8月香港唔得，2007年8月美国又点样？
中国经济却面对过热，CPI进一步上升将推高利率，但信贷仍然宽松，能否阻止楼价及股市上升令人存疑，中国经济继续向泡沫化推进。
2001年起中国开始大量入口原材料，引发天然资源大牛市；2006年起中国开始大量入口农产品，系咪另一次天然原材料嘅翻版？过去一年猪肉价、鸡价、鸡蛋价、牛奶价、小麦价、玉米价都急升，食物价格上升对高收入家庭影响唔大（食物开支占每月总开支比例唔高），但对低收入家庭影响好大（月入10万嘅家庭响食物开支较月入1万嘅家庭多唔到几多，月入10万家庭嘅买餸钱可能系6000元，占总开支6％；月入1万家庭嘅买餸钱可能系3000元，占总开支30％），因此中国人感受到CPI升幅好大，但OECD国家感受唔到。高通胀压力令中国经济进一步过热嘅机会十分大。
小麦价已创1973年以来新高，俄罗斯作为全球第五大小麦出口国，6月份已追随第六大嘅小麦出口国乌克兰大幅削减出口税，鼓励农产品出口；阿根廷亦减少养牛，以便将土地种植农产品。虽然系咁，受恶劣天气影响及新兴工业国如中国、印度等对农产品嘅需求，展望食物价格后市仍系易升难跌。
另一问题系中国同印度工业化后，面对缺乏干净水嘅问题，农产品却需要大量水去生产，缺水及水价贵反过来又限制咗农产品产量。
楼市升跌纯看供求关系
中国宏调以来，人行六次提高法定存款准备金率、四次提高存贷利率，但全国房地产价格依然愈升愈有。再睇睇美国2004年6月至去年6月加息十七次，利率由1厘加至5。25厘，美国地产继续上升；反之，过去一年美国停止加息，美国楼价反而止升回落。
我老曹过去四十年观察香港楼市起跌，最基本因素只有一个－供求关系。1960年代炒地皮潮过去，唔少地产公司倒闭，供应减少；1970年起股市兴旺，支持1970年代初期楼市兴旺；1973至74年股市大熊市，又再压抑楼价，直到1976年起内地难民大量涌港，楼市又再上升；1982年中国宣布1997年7月1日收回香港主权，引发移民潮，楼价又再下跌；1985年4月1日中英联合声明限制土地供应，为香港带来十三年楼市兴旺期；1997年白眉董推八万五政策，楼价如食泻药；2003年9月政府取消卖地政策改用勾地表，土地供应减少，楼价又再上升。
中国正面对城市化，人口从农村大量向城市转移，系七十多个城市住房供不应求嘅基本因素，除非利率加至十分高（例如1981年本港般加至22厘），不然温和嘅加息根本起唔到作用。要真正解决低收入人口住房问题，应学习香港政府提供公屋而非居屋（政府有责任解决人民嘅居住问题，但冇责任帮人民置业）。居屋政策绝对系与民争利，应该让社会上20％至30％低收入家庭入住公屋，作为社会福利嘅其中一项（一如政府有责任提供医疗服务畀20％至30％低收入家庭，如果向全体港人提供接近免费医疗，咁做政府迟早破产）。
根据中国人民银行发布“二季度中国货币政策执行报告”披露，上半年全国房地产开发投资完成金额9887亿元，较去年同期升28。5％。国家发改委及国家统计局调查显示，第二季涨幅最大嘅城市深圳升14。3％、北海升12。5％、北京9。5％、蚌埠8。9％、成都8。5％、石家庄7。5％、西安升6。09％，连青岛亦升5。5％、大连升5。2％，可以话全国城市楼价皆升。
为解决低收入家庭嘅住房困难，政府将喺全国扩大廉租房嘅覆盖面。香港虽然楼价贵，但有35％低收入家庭住响公屋，平衡咗高楼价压力。
香港住宅市场分布100平方米以上（俗称