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蹲收咚鹗Ъ竻罹薮蟆９嵊幸樵迸懒⒕肿�2004至06年嘅放任政策，令2。8万亿美元房贷唔受《银行条例》监管，依家唔可以一句〃投资者抵死〃便推卸责任。去年已有60间贷款公司关门，相信今年数字更多。
1981年1月1英镑兑2。38美元，然后花十年时间跌至1991年接近1。07美元，会否再用十六年时间重返2。38美元，形成典型钟摆？根据英国皇家特许测量师学会资料，有80万英国家庭响海外拥有物业（相信本港家庭喺海外拥有物业人数亦唔少，过去六年美元弱势，对拥有海外物业香港家庭而言系既赚楼价亦赚汇水。英国家庭却冇咁好彩，海外物业投资虽然赚咗楼价，但蚀咗汇水）。假设英镑利率年底升上6。25厘，唔排除英镑汇价重见2。38美元。
瑞银料港楼价可升40％
瑞银今天发表本港地产主要报告，认为本港中价楼喺明年底前将上升40％；反之，调低鹰君（041）评级，因写字楼租金今年见顶并将于明年下调。瑞银估计，今年及明年本港住宅楼、写字楼及零售铺位分别可上升40％、25％及20％。香港人自去年起开始获加薪，令供楼负担家吓只占打工仔家庭总收入（两人工作计）40％。今年上半年本港住宅楼价上升4。3％，豪宅升12％；随着中等家庭收入上升及响股票市场搵到银，日后将有更多打工仔家庭加入〃楼换楼〃行列。瑞银估计，今年下半年至明年底呢十八个月内，本港住宅楼价可上升40％、租金上升20％。本港住宅楼价由2003年中开始上升到2006年年初进入整固期，经过十多个月整固后，完成消化2003至06年年初嘅升幅，根据量度升幅，未来本港住宅楼价可上升40％。瑞银认为，月入1万元或以下者主要入住公屋为主，月入1万元以上才可成为私人住宅楼买家（即所谓上车盘）。1996至06年本港打工仔面对一个好怪嘅现象，就系月入1万至1。5万元者，过去十年获加薪共4％；1。5万至2万元者获加薪共20％；2万至2。5万元者获加薪共34％；2。5万至4万元者获加薪共55％；4万元以上获加薪共48％。即过去十年加薪幅度最大系月入2。5万至4万元者，其次才系4万元以上者。再睇睇人数变化，月入1万至1。5万元者人数由1996年66。9万增加至2006年69。4万，佢地不但加薪幅度细，而且总人数只增加3。74％，此乃近年上车盘炒来炒去炒唔起嘅理由。月入1。5万至2万元者人数由29。6万增至35。4万，上升19。6％；月入2万至2。5万元者人数由16。7万增至22。3万，上升33。5％；月入2。5万至4万元者人数由17。1万增至26。6万，升54。97％；月入4万元以上人数由14。3万增至21。1万，升47。5％。高收入人口呢几年早已支持豪宅，令售价一升再升；低收入者因加薪幅度细，加上人数增加唔多，令上车盘楼价上升空间有限，最典型例子系天水围住宅。未来最有上升潜力嘅住宅楼应系针对嗰D月入2。5万至4万元（即家庭总收入响5万至8万元一个月者），呢个市场过去十年增加9。4万人（或4。7万个家庭），过去种种原因令佢地唔敢楼换楼，包括对经济前景仍未够信心，令累积下来嘅需求随着本港经济保持四年以上稳健增长迟早爆发。月供2万至3。2万元嘅单位（大部分喺1000尺左右）未来十八个月楼价估计可上升40％！全港有5万亿港元存款（平均每人有70万元存款），估计月入2。5万至4万元者所组成嘅家庭，手上港元存款超过140万元；加上所住单位（以500尺计）约值200多万元，佢地如果卖掉手上500尺嘅住宅，加上手上存款，完全有能力买1000尺住宅。瑞银估计，上述行动今年下半年开始，至明年底可以将1000尺左右嘅住宅单位平均售价推高40％！
反之，中区写字楼租金估计今年见顶，唔少企业已捱唔住中区贵租而外移！瑞银估计，明年中区写字楼租金有机会回落5％。零售铺租金因消费仍然上升，估计未来十八个月仍可上升20％。
豪宅太贵上车盘乏吸引力
我老曹几同意瑞银嘅分析，至于未来十八个月中价楼能否上升40％，则须进一步分析。今年下半年起豪宅已太贵，上车盘亦冇吸引力，如想买楼做投资，宜集中喺1000尺左右嘅中价楼，应该冇错，未来十八个月肯定有一定上升空间，至于会否上升40％则木宰羊。
财富系过去嘅遗产、将来嘅希望，一个冇财富嘅人代表佢冇过去（除咗回忆），佢依家必须加倍努力为自己及家庭提供食物同居所，因此而失去部分选择嘅自由（例如唔钟意份工亦要做，因为手停口停，想休息一两个月亦唔得，因为屋企等住佢开饭），甚至唔可以大病（不然边个同佢养家？），对将来冇希望，因为佢根本冇钱做任何投资。年轻时或可潇洒地高唱〃我一无所有，你跟不跟我走？〃人到中年如果仲系一无所有，你理财方面可能已出问题；到老年仍系一无所有，往后嘅日子点过？因此理财应由年轻力壮开始。
曹仁超
PDF原文：
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标题：
都系水惹的祸
来源：
信报
发布日期：
2007…07…26
全文：
7月25日，周三。恒生指数跌110。70，收23362。18；成交1004。9亿元。7月期指跌107点，收23350点。利星行（238）升31％，见6。95元，两大股东提出私有化，出价6。2至6。6元。其士国际（025）宣布收购长春新星96％股权，代价1。92亿元，长春新星喺长春占地766亩，计划发展成76。6万平方米嘅住宅公寓社区。太平洋航运（2343）升6。5％，见12。5元，公司宣布购买南京一个货运码头45％权益，成为响中国投资嘅首个码头。代价1600万美元。中国国航（753）升18％，见7。27元，公司宣布半年纯利上升20倍，获利4500万元人民币；南方航空（1055）升11％，见6。38元，系1997年7月以来最高位。中海油（883）跌3。1％，见9。39元，系6月26日以来最大跌幅。
美投资者系美元最大空仓客
沪深A股升2。26％，见4255点。中央政府可能进一步减少产生污染产品嘅出口退税。资源税8月1日起调整：铅、锌矿石一等矿山每吨50元、二等矿山每吨18元、三等矿山每吨16元、四等矿山每吨13元、五等矿山每吨10元。铜矿石一等矿山每吨7元、二等矿山每吨6。5元、三等矿山每吨6元、四等矿山每吨5。5元、五等矿山每吨5元。钨矿石三等矿山每吨9元、四等矿山每吨8元、五等矿山每吨7元。上述资源税系调整1994年以来最大嘅一次，升幅3倍到15倍。2002年至今锌价上升5倍、铅价上升6倍多、铜价上升5倍多，但资源税长期处于低位，去年开始作多次调整，令资源税可反映上述资源涨价嘅影响，以及因此而节省浪费嘅资源。
100美元一桶油价？高盛认为会响2009年出现，甚至今年年底亦可见95美元。美国消耗全球25％产油，上半年每天用汽油923万桶，美国消费者对3美元一加仑汽油似乎已渐渐习惯。油价最终能否破80美元？好难猜测。The Street分析员Helene Meisler认为，油价响75美元左右见顶，并建议沽售石油股。美元自2000年10月至今兑欧罗跌幅超过40％，最终美汇指数80点能否守得住？另一有趣现象系，金价呢次反应非常麻木，未因美元兑英镑跌至26年低价而上升，资金只由美元流向欧罗及英镑，而非流向黄金，金价仍未成为金融报纸嘅头条，Helene Meisler亦建议晌680美元附近沽出黄金及金矿股。技术上睇，1。4美元兑1欧罗系重要支持位。美汇指数见80点曾经喺1995年春及2004年12月出现，之后便由80点反弹。Brown Brotbers Harriman分析员Marc Chandler认为，美元已出现太多空仓盘，小心一次美元汇价大反弹出现。根据大摩环球外汇研究部主管Stephen Jen估计，过去4年美元最大空仓客系美国投资者本身，共沽出1。1万亿美元，上述先至系美元回落嘅最大理由。
次按问题不断恶化
百仕通上市第一手成38。55美元，二十个交易天之后成26美元，跌咗32％。春江水暖鸭先知，百仕通上市系咪代表私募基金业务快见顶？自从道指见14000点后，大市走势变成日好日淡，通常股市见顶唔系一天内可完成，而系形成一个〃投机区〃，个别股份喺唔同时间见顶。理论上，踏入7月美股有机会形成参差顶，直至大部分购买力被消耗为止。美国CDO损失唔局限于美国本土，唔少欧洲及日本贷款机构亦损手烂脚。次级按揭问题似乎喺度扩散紧。
5月份纽约证券交易所嘅孖展户口金额上升11％，至3530亿美元（4月份3180亿美元），证明唔少人借钱炒股。股市上升嘅理由系各国央行增加货币供应，2003年侯赛因政权被推翻及殊仔签咗供应面减税法案后，股市便升完可以再升，美元汇价跌完可以再跌。2003年2月28日至今年7月24日止，标普五百指数共上升82％、金价升咗96％。换言之。如以金价计，美股过去三年半并有上升！随着次级按揭市场恶化，美国借贷能力在减弱中，透过格蛇将美元利率由6。25厘降至2003年6月1厘，加上殊仔嘅减税法案，令标普五百指数上升82％。但今天一欧罗兑1。38美元，即美元期间贬值咗近三分二；英镑兑2。06美元、加元兑美元好快一算矣。人民币同日圆为阻止兑美元升值，只有滥印蚊年；中国经济由于正处高速发展期（情况有如1990年代嘅香港），搞到楼升股又升。日本经济已步入老年期。大量增加货币仍未能刺激日本楼价上升，股市只喺升咗DD，因大量新增货币，变成利差交易借钱畀外国人去东炒西炒。香港经济介乎中国与日本两者之间。令香港楼价由2003年至今亦上升，但升幅只等于美元贬值嘅百分比（除豪宅外）；股市亦上升，但只较1997年8月高37％。
如美汇指数80点失守又点？咁就大件事。唔似过去美元汇价回落推高金价、楼价、股价，如美汇指数80点失守并进一步下跌，可引发恐慌性抛售美元，刺穿过去透过减息制造出来嘅金融泡沫，进入格蛇早前预测三分一机会衰退嘅局面，由此可见1。4美元兑1欧罗呢个关口系几咁重要。一旦跌穿1。4美元兑1欧罗水平，代表外国投资者对美元资产唔再感兴趣，甚至抛售美元资产。中国政府沽售美债买百仕通，未使惊住，因为百仕通系美元资产；当中国政府沽售美债入股英国巴克莱银行，先至令人担心，因为由美元资产转为英镑资产，令美元汇价受压。上述担心令道指回落226点或1。62％、标普五百指数回落1。98％、纳指回落1。89％。建屋原材料股如USG因第二季纯利下跌，股价一天之内跌咗6。7％；Countrywide Financial因更多借贷出问题，股价跌10。5％；Tanayon面对资金短缺，股价跌15。6％；BeazerHomes因证监会宣布调查，股价一天之内下跌10。5％，在在反映美国次按问题仍在恶化中。去年开始美国楼价进入回落期，资金被迫流向股市，令道指今年升破14000点；2006年8月利率重返5。25厘至今已接近一年，唔排除银根抽紧嘅压力渐渐响美股浮现，然后向其他国家股市扩散。
英国出现六十年内最大嘅一场水灾，中国亦面对过亿水灾灾民。水太多亦可以闯祸！
伦敦一般住宅好滞销
今年土耳其股市上升50％，土耳其股票约70％由外资拥有�