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问题11：我买了一套北京东四环的房子，现在的市场租金是2500元，但我所付出的月供是2400元（这里不含物业、取暖费），所以我的房屋成本应是2800元，逆差300元，我想请问我这笔买卖合算吗？这种投资算是成功的吗？
我不是很清楚是否成功。第一，我不知道你的财务状况，你的资金性质；第二我不知道你的成本构成，你要月供多少时间；第三，我前面举的海南朋友的例子，用的资金成本只是估算，还不是特别精细，细心的朋友可以发现，银行计算你的月供用的是月利率，而不是年利率，而且我在计算月收益率的时候，没有计算装修、入住费、维修基金等前期一次性投入（学财务的知道，固定资产大修发生的费用是可追加固定资产原值的），也没有追加物业管理费（因为每个小区的物业管理费率是不同的），最终的结果5068元是偏小的；第四，我用的贴现率和资金成本用的是我国过去十年的平均值，但70年未来是否是那样，还要事实证明，有10％的误差是正常的；第五，你听说过由有哪个企业，哪个投资项目的期限会计算70年的？一般的项目40年（如西气东输等）就很长了，70年，你有机会看到结果吗？
欢迎大家继续讨论。拍砖！
看了大家的回帖。觉得有点痛心。我希望大家能仔仔细细地把帖子看完，看小说一样浏览，很多苦心都白费了。也可能因为帖子是我写的，我知道为什么这样写，还是有可能我没讲清楚。
这世界，各种各样的声音多得很哪。我国改革开放和持续发展中各个利益团体的声音少吗？你知道他们为什么发这些声音吗？迷雾、尘烟早已使我们不能看清楚这世界了，前进的方向已被遮掩；喧闹和浮躁也使我们的耳朵失去了功能，真理的声音消逝在强大的权威面前。我们现在该怎么办？记得大话西游中至尊宝变身为孙悟空前说了这么一句话，意思是：当我用心眼看世界的时候，这世界才看得如此的清楚。我们学知识，学经验，就是为了破除愚昧，实现自在世界向自由世界的升华。
但我们的朋友好像希望别人送鱼给他吃，而不喜欢自己打鱼吃。在此，我有必要再次澄清一下经济学是什么？
西方经济学是一门实践的理论，简单的分成宏观经济学或微观经济学是不合适的，而且经济学有各种各样的流派，都各自从不同的角度来阐述自己的观点和想法。得了个诺贝尔经济学奖就能称作是权威？结果呢？前苏联听了诺贝尔奖得主的话，崩溃了！！！受苦的是谁？老百姓！！什么是权威？这届政府讲得好，站在老百姓立场讲话的人就是权威。说远了，不该说这些的。
西方经济学的各个流派都有各自的背景，如果我们脱离其背景来直接抄袭或沿用他们的理论，无疑是南辕北辙，其结果是十分严重的。我们现在有些所谓的经济学家（中国没有经济学家）翻译了国外几本书，综合揉捏一下，就称自己的了，自称为经济学家，不看也罢。一个人一辈子能看多少书啊？以有涯随无涯，怠矣。我也就看过那么几本书，我也从来不研究，因为我不是学者，我只要知道大致的思想是怎么形成的就可以了，然后看看我是不是能把他结合到自己的生活实际中来。至于樊纲，我一本书都没看过。中国所有的经济学著作，我只看过前面推荐的那两本，并仔细看了。
其实我讲了那么多制度，跟制度经济学的制度两个字的含义是不同的。我讲过了，制度是上层建筑，是有阶级性的，是法律法规、是规则。不便深讲而已。
掏句心窝子的话，中国最苦最累的活是什么活啊？是总理。他妈的那活简直不是人干的。说白了，我们现在这个总理是中国建国以来最杰出的总理了，居然还有心怀叵测的人诋毁他，大家给点支持。快70的人了，没强烈的责任心和党性及为国为民的意识谁干啊？我就听说有个副总理入选前死活不肯上任，百般推托。当然，有责任心和党性是不够的，关键还要有能力，否则只会使我们走弯路，目的是好的，结果是坏的。不说这个了。
说白了，大家能好好学习，用心看世界。
至于那位朋友的就业问题，我觉得不是个问题。我的同学学会计的，就去做投行了，现在是保荐人。关键在于你怎么安排自己的职业生涯和人生目标了。很多东西是进入社会才学到的，只有社会才给了你实践的机会，才使你有用武之地，不要害怕，勇敢地面对一切。就向毛主席说的，困难像弹簧。希望你走好。
其实我们现在面临的最大困难是什么？说白了，是名义负利率，所我们有保值的需求，但由于我们国家投资渠道的缺乏，巨大的存款和资金没有出路，现在是病急乱投医了。前面我已经说了，房子没有保值价值（从偏激一点的角度来说，就比方大米，你明知道大米会涨价，你会买大米来保值吗？因为大米会霉烂，不能像黄金一样永久保存，房子也一样，3年房龄的房子和10年房龄的同样房子，哪个更值钱呢？）；黄金有一点，但不大；外汇等同于存款，也有贬值压力，但给我的是心理安全；股票是很好的选择，但制度不好（大家不可能都是股市高手，其实我再将房产投资的时候把股市投资的基本原理也顺便说清楚了）。债券相对保险，但收益率不高，关键还是心态问题，我们的老百姓穷的时间太长了，暴富心理严重。在近阶段，我个人觉得我国的经济由于多年的问题，情况不是很好，因此保持资产适当的流动性是必要的。还有一点，就是我经常说股民的话，就是真正当股市机会来临的时候，自己已经弹尽粮绝了，眼睁睁的看着敌人把自己的阵地占领，把自己掠夺一空。目前应该把风险放在第一位，收益放在第二位，等别人打得差不多了，形势也看清了，自己再上去打扫战场。流动性越好的资产风险也越低。
就说这些。
晚上一回来，就看见有个朋友挑了个错。真好，看来是认真学习了。是我打错了，还有些错别字，发完贴才看见，可是无法修改，请大家见谅。
应改为：
动态分析：自有资金，由于资金成本随利息变动而变动，设70年内加权平均存款利息为5％。
A=50000/（P/A；5％；70）=50000/19。3427=2585/年=216/月
就是说，你每月的租金收入不低于216元就可投资。
之所以取5％。主要是考虑，我国在过去近十年的加权（以时间长短为权重）平均存款利率为5％左右。
为了表彰这位朋友，我就把这个问题尽量讲清楚吧。按理要收讲课费。：）
的确，仅仅以此为依据；也是不充分的。在讲这个问题之前呢，我们需要补补课，第一堂课，就是要把投资学的一些概念讲清楚。我们现在应该都知道，我们用来购买房子的资金是有成本的。这世界上任何资金的使用都是有成本的。比方说，你用来买房的100万中，30万自有存款，70万贷款，自有存款的成本就是原本你每年应得的银行存款利息（叫作机会成本：即你为了获取某种收益而必须让渡的那部分收益），贷款的成本就是你的贷款利息。讲到这，买期房的朋友应该发现，由于自己付款和收房将近有1年半的时间，其实房产商把一部分的资金成本转嫁到了你身上（30*2％＋70*5％）*1。5=6。15万，这就是现房和期房的区别。为什么说这个问题呢？我就是想告诉大家，资金的使用是有成本的，而且不同来源资金的成本也是不同的。前者我们叫做权益资本成本，后者叫做债务资本成本。
好，现在我们应该搞清楚了，我们的资产是有成本的。那怎么来衡量我们资产的成本呢？先说债务资本成本，由于我们不是企业，不用缴纳所得税，所以我们的债务资本成本要简单的多，就是我们的贷款利率，目前是5。31％。（企业里做投资分析的朋友，就没这么简单了哦，别生搬硬套）。再说权益资本成本，这就相对复杂得多得多了。因为我们无法对未来的风险做出准确的预测，而且我们每个人自身情况的不同，对收益的要求也不同。（比方说，我有一个很好的股票，我预计每年能得到10％的收益，为了买房，我必须卖掉股票，为此，我的权益资本成本就是10％；别的朋友只能存银行，他的成本就只是2％；有的把国债提前卖了，他的成本就是3。8％；这仅仅是机会成本的概念）。用来测算权益资本成本的模型很多，常用的有资本成本定价模型（CAPM）、因素模型（单因素模型、多因素模型）、风险溢价法、套利定价法（APT）等。但大都以无风险收益为基础，并在此基础上加上一个风险收益而已。现在大家知道我为什么用存款利率来作为权益资本成本了吧？在实际上，一般我们的收益率要高于存款利率，我用存款利率作为贴现率主要为了计算方便，实际上低估了，买方的朋友每个月真正的租金支出实际上要高，要高于5068元。在我国，利率就是无风险收益率。
为此，我就顺便讲一下我国的金融体系吧。这就是我们要补的第二堂课。我们用了很多美国的经济理论和企业管理理论，在宏观经济和金融管理上也生搬美国经验，但为什么得不到应有的效果呢？细心的朋友可以发现，温总理上任后作的一件最大的事情就是金融体制改革（他原先是中央金融工委的主任）。美国的无风险利率是什么呢？是国债利率，因为只有国家作担保才能把风险降到最低，美国的商业银行都是企业行为，利率实行市场化，小银行的利率要高于大银行的利率，因为小银行的抗风险能力要比大银行低，高出的那部分就是风险溢价，西方的银行是要破产的（如英国的巴林银行）。因此，美国商业银行的利率要比国债利率高，现在大家发现区别的吧？有心的朋友会发现，这正好跟我国相反，我国的国债利率要高于银行利率。为什么呢？说白了，我们的商业银行根本不能算是企业，而且我国也没有完整的《破产法》，利率市场化进程也很慢。但是大家可以发现去年央行为应对券商破产出台了关于问题金融机构个人债权对付的一个文件，具体叫什么我忘了，10万以上按9折收购。现在人大也要准备出台金融机构破产法。现在大家应该猜到政府的政策走向了吧？把钱放在银行不再万无一失了。国债利率和银行存款利率到倒挂的现象，肯定是要改变的。什么时候能完成，就要看政府金融体制改革的速度了。（所以顺便说一句，我们在运用西方的理论和模型的时候，一定要考虑我国的实际情况，我读书的时候，如果不用国债利率，题目就算做错，老师呆板啊。）
就目前而言，我们的老百姓还是存银行的多，随意我还是用存款利率来作为无风险利率的，如果用国债利率的话，高位买房的朋友刺激更大了，怕他们受不了。
所以我个人认为，整个金融体系的改革（银行存款利率和国债利率倒挂现象消失）至少需要5年，而且即便如此，我国的老