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经历了1974 年的投资之后，富爸爸问我：“当银行家告诉你，你的房子是一项资产时，他是 在说实话吗？”因为大多数人都没有金融知识，不知道金钱游戏，所以他们通常必须听从他们所 信赖的人的建议。如果你没有金融知识，那么你需要信赖某个你希望是有金融知识的人。很多人 根据别人的建议而不是他们自己的建议投资或管理他们的钱，而这样做是有风险的。
他们不是在说谎……他们只是没告诉你事实
事实上是，当银行家告诉你，你的房子是一项资产时，他们真的不是在对你说谎，他们只是 不想告诉你全部的事实。当你的房子是一项资产时，他们却不说它是谁的资产。同时如果你读财 务报表，你就会很容易地发现你的房子并不是你的资产，而是银行的资产。记住我的富爸爸对资 产和负债的定义，这出自《富爸爸，穷爸爸》一书：
“资产是把钱放到我兜里的东西； 负债是把钱从我兜里拿出来的东西。” 象限左侧的人事实上不需要知道这种区别。他们大部分人对工作稳定很满意，有自认为属于 他们的漂亮的房子，他们感到骄傲，并认定他们对自己的房子有控制力，只要他们支付分期付款，就没有人能把房子拿走。
但是象限右侧的人需要知道这样一种区别。要想拥有财务知识和财商，就要全面了解货币的 知识。在财务方面有一定基础的人知道抵押贷款不是一项资产，而是平衡表上的一项负债。你的 抵押贷款事实上是对方的平衡表，即银行的资产负债表上的一项资产……而不是你的资产。
任何记过账的人都知道资产负债表必须平衡，但是平衡在哪里呢？事实上，你的资产负债表 并不平衡。如果你看看银行的资产负债表，就知道这些数字的真正含义。
现在它平衡了，合理了。这就是“B”和“I”的记账办法，但是这不是会计基础中所教的方 法。
在会计学中，你会把你的房子列为资产而把你的抵押贷款列为负债。还应注意的是，你的房 子的“价值”随市场波动而变化，而抵押贷款是确定的负债，不受市场影响。但是，对于“B”或 “I”，你的房子的“价值”不被看作资产，因为它不能带来现金流。
如果你还清抵押贷款，情况会怎样？
许多人问我：“如果我还清了抵押贷款，情况又会怎样？这时我的房子是资产吗？”我的回 答是：“大多数情况下，回答仍是否定的，房子仍然是一项负债。”有几个原因可以解释我的回
答。一个是维修费和保养费。财产就像一辆汽车，即使你不使用它，它仍要不断地花钱维护……
一旦事情开始出现问题，好像所有的问题都会跟着出现。大多数情况下，人们用税后收入支 付房子和汽车的修理费用，而“B”和“I”象限中的人只把产生收入、带来正的现金流的财产列 为资产。
没有抵押贷款的房子也是负债的主要原因是你仍然没有真正拥有它……我是说真正地拥有。 即使你拥有它，政府也要向你征税。只要停付你的财产税，你就会发现谁才真正拥有你的财产。
这就是税收留置权的起源……这点我在《富爸爸，穷爸爸》一书中也曾提到过。税收留置权 是一个获得至少16％的利息的好方法，如果房主不缴纳他们的财产税，政府将对他们应收的税收征 收利息，利率从10％到50％。让我们讨论一下这种暴利，如果你不纳财产税，像我一样的人就等于 替你缴纳……那么在很多州，你就欠了我税收以及利息。如果在一定时间内，你不付税收和利息 给我，我仅因我投入了钱就可以拿走你的房子。大多数情况下，财产税在退还时有优先权，甚至 优先于银行抵押贷款之前。我曾有机会买到一些房子，为此所纳税不到3，500 美元。
不动产的定义
再次强调，要用你的大脑而不要用你的眼睛看钱。为了训练你的头脑，你现在必须知道有关 词汇的真正定义和数字系统。
现在，你首先应该知道资产和负债的区别，而且你应该知道“抵押贷款”的定义是一项“直 到死亡都有效的协议”，以及“财务”的定义，即财务意味着惩罚。你现在要学习“不动产”这 个词的来源以及一个流行的金融工具叫做“衍生工具”。很多人认为“衍生工具”是新生事物， 但事实上，它们很早就已经产生了。
“衍生工具”的简单定义是“派生于别的事物中的事物”。衍生工具的一个例子是桔子汁， 桔子汁是桔子的一种衍生品。
我过去常认为，不动产意味着“真实的”或者是可触摸的某种东西。我的富爸爸向我解释说，英文“不动产”（real estate）
这个词实际上产生于西班牙语的“真实的”一词，含义是“皇室的”。El Camino Real是指 皇室的马路，不动产是指皇室的资产。
1500 年左右，农业时代结束，工业时代开始，权力不再基于土地和农业。君主们认识到，他 们不得不根据土地改革法案进行改革，该法案允许农民拥有土地。这时，皇室创造出了衍生工具 。这些衍生工具，如通过对土地所有权的“纳税”和“抵押贷款”，成为让平民融资并获得土地 的一种方式。税收和抵押贷款是衍生工具，因为它们起源于土地。你的银行家不会称抵押贷款为 衍生工具，他们会说它是由土地“保证”的……不同的说法，相同的含义。因此，当皇室认识到，金钱不再产生于土地而是产生于来源于土地的“衍生工具”时，君主们建立了银行，让银行管理 新增加的事务。今天，土地仍叫“不动产”，因为无论你为它支付多少钱，它都不再真正属于你，它仍旧属于“皇室”。
你的利率是多少……真实利率？
富爸爸为他所支付的每1 分利率进行态度强硬的斗争和协商。
他问我，“当银行家告诉你，你的利率是8％时……这是真的吗？”我知道这不是真的，只要 你学会读数字就会了解。
让我们假设，你买了一所价值10 万美元的住宅，首付2 万美元，并以8％的利率和30 年偿还期向 银行借到余下的8 万美元。
5 年后，你将付给银行35，220 美元，其中31，276 美元是利息，仅有3，944 美元是偿还债务。
如果你持有这笔贷款30 年，你将支付本息共211，323 美元，大大多于你最初借到的8 万美元。你支付的利息总和是：131，323美元。
另外，这211，323 美元还不包括财产税和贷款保险费。
有趣的是，131，323美元看起来比8 万美元的8％要多得多。
这更像是利率为160％的30 年贷款。如我所说，他们并不是在说谎……他们只是没有说出全部 事实真相。如果你不会读数字，那么你真的永远也不会知道；如果你对你的房子很满意，你实际 上不会介意。但是，当然，这个行业知道，几年以后……你又会想另一栋新房子，一栋更大的房 子，一栋更小的房子，一栋别墅，或者重新融资你的抵押贷款。他们知道这点，而且事实上，他 们正热切等待着它的发生。
行业平均值
在银行业，抵押贷款的平均期限是7 年，即银行期望人们每7 年买一次新房子或重新融资一次。 这个例子意味着，他们期望每7 年后收回他们最初的8 万美元，再加上43，291 美元的利息。
而这就是称它为“抵押贷款”的原因，这个词起源于法语“mortir”，意思是“死前协议” 。事实是大多数人努力工作，不断地使用新的抵押贷款。针对这些，政府提供税收减免，鼓励纳 税人购买更贵的房子，而这意味着将有更多的财产税交给政府。不要忘记，每家抵押贷款公司还 都要求你为你的抵押贷款购买地产保险。
每次我看电视，都会看到那些商业广告里，英俊的职业棒球和橄榄球运动员微笑着劝告你， 把你的所有的信用卡债务变成“账单合并贷款”。这样，你能还清所有这些信用卡，并以更低的 利率获得新的贷款。这时他们会告诉你为什么这样做是明智的：
“账单合并贷款是你的一项聪明的转移，因为政府将给你支付抵押贷款利息的税收减免。” 观众认为他们看到了良机，跑到他们的金融公司，重新对他们的住房进行融资，还清他们的信用 卡，还觉得自己相当的明智。
几周之后，他们去逛商店，看到一件新衣服，一个新除草机或者意识到他们的孩子需要一辆 新自行车，或者因为他们精疲力尽而需要度假。于是他们不得不办一个新的信用卡——或者突然 他们收到了一个新信用卡，因为他们还清了另一个。他们有很好的信用，他们支付他们的账单， 他们意志坚定并对自己说：“噢，继续下去。你应该这样，你每月可以还清一些。”情感战胜了 逻辑，新的信用卡从隐蔽处溜了出来。
正如我所说，当银行家对你说你的房子是一项资产时，……
从某种意义上说他们是在说谎。当政府为你的负债提供税收减免时，这不是因为它关心你的 财务未来。政府关心的是政府自己的财务未来。因此，当你的银行家、会计师、律师和老师诚实 地告诉你，你的房子是一项资产时，可他们却没有说出那究竟是谁的资产。
第六章
你不能光用眼睛看钱
储蓄是资产吗？
现在，你的储蓄是真正的资产，这是好消息。但是，同样，如果你读一读财务报表，你将会 看到全貌。虽然你的储蓄的确是资产，但是当你看到银行的平衡表时，你的资产就变成了负债。 下面就是你的储蓄和支票薄在你的资产项目中的样子。
而下面是你的储蓄和支票簿在银行的平衡表中的位置：
为什么你的储蓄和支票簿对于银行是一项负债？因为他们必须为你的钱支付利息，并且花钱保 护它。 如果你能理解这些描述和词汇的含义，你可以开始更好地理解那些眼睛所看不到的金钱游戏
。 为什么你的储蓄得不到税收减免？ 如果你留意一下你会发现，借钱购买房屋会使你获得税收减免……而存钱却不会使你获得这
样的好处。你不觉得奇怪吗？ 我没有确切的答案，但是我可以推测，一个很大的原因就是储蓄对于银行来说是负债。银行 为什么要让政府通过一项法律，鼓励你把钱放在银行……而这钱将成为他们的负债呢？ 他们不需要你的储蓄
此外，银行事实上不需要你的储蓄。他们不需要这么多的存款，因为他们可以把钱放大至少10 倍。如果你把1 美元存在银行，按照法律，银行可以贷出10 美元，而且，如果没有中央银行的准备 金限制，还可能是20 美元。这意味着你的1 美元突然变成了10 美元或者更多。多么神奇啊！当我的 富爸爸告诉我这些时，我爱上了这个想法。在那时，我知道我想拥有银行，并且不想上学，想要 成为银行家。
基于此，银行可以为你的1 美元仅付5％的利息。做为消费者，你觉得安全，因为银行为你的钱 付一些钱。银行把这看成是良好的客户关系，因为如果你在他们那儿有储蓄，你就可以向他们借 钱。
他们想让你信钱，因为他们能对你借的钱收取9％或者更多的利息。当你1 美元赚5％的利息时，他们可以用由你的1 美元产生的10 美元赚9％或者更多的利息。最近我收到一张信用卡，广告中说利 率是8．9％�